Scopri come un singolo condomino può installare un ascensore in condominio, migliorando l’accessibilità eliminando le barriere architettoniche e rispettando le normative.
Approfondisci l’argomento, leggi il nostro articolo: Installazione ascensore in condominio
Hai un lastrico solare di proprietà esclusiva? Sai come ripartire le spese di riparazione con gli altri condomini? Se la risposta è no, allora questo post fa per te. Riportiamo i principi che regolano il riparto delle spese di un lastrico solare o di una terrazza a livello, secondo l’articolo 1126 del codice civile. Daremo anche alcuni consigli pratici per evitare conflitti e risolvere eventuali danni da infiltrazioni.
Per approfondire l’argomento leggi questo articolo Riparto spese attico solare e scopri tutto quello che devi sapere sul lastrico solare!
I proprietari di un condominio hanno il dovere di pagare le spese condominiali per come riportate nel piano di riparto preventivo approvato dall’assemblea insieme al bilancio consuntivo. Se i proprietari non pagano le spese condominiali, il condominio può agire contro i condomini morosi.
Approfondisci l’argomento: Spese condominiali non pagate – cosa rischia il proprietario moroso -
Come ormai noto, la crisi che investe già da molti mesi il mercato energetico nazionale, europeo e mondiale non accenna a placarsi, il perdurare delle tensioni geopolitiche, le minacce di una chiusura dell’export gas ai paesi europei, i comportamenti speculativi sui mercati degli operatori finanziari nelle maggiori piazze di trading europeo, fanno si che le prospettive che riguardano il mercato del gas per il prossimo anno termico non siano in alcun modo incoraggianti.
La stagione invernale si prefigura particolarmente complessa per via di un prezzo del gas decisamente più elevato rispetto a quello già significativo dell’anno termico che si sta concludendo, sommato al fatto che il mercato dell’energia elettrica, sempre più dipendente da quello del gas, potrebbe conseguentemente subire ulteriori incrementi che si aggiungerebbero a quelli pesanti già verificatisi.
Ecco alcuni consigli per risparmiare sulle bollette… Consigli per la riduzione dei consumi
A seguito della recentissima informazione da parte di Hera, in merito alla partenza del progetto di raccolta differenziata dei rifiuti nella zona turistica di Cesenatico, riportiamo di seguito i link per scaricare l’opuscolo di hera.
Volantino HERA: HERA Raccolta porta a porta
Clicca sul link per scaricare l’opuscolo di HERA: Modifica raccolta rifiuti
Sgravi Fiscali …
A chi spettano se cambia il possesso dell’immobile in ristrutturazione.
Se l’immobile sul quale è stato eseguito un intervento di recupero edilizio viene venduto
prima che sia trascorso l’intero periodo per fruire dell’agevolazione, il diritto alla
detrazione delle quote non utilizzate è trasferito automaticamente, salvo diverso accordo delle parti,
al nuovo acquirente dell’unità immobiliare (se persona fisica).
In sostanza, in caso di vendita e, più in generale, di trasferimento per atto tra vivi, il
venditore ha la possibilità di scegliere se continuare a usufruire delle detrazioni non
ancora utilizzate o trasferire il diritto al nuovo acquirente (persona fisica) dell’immobile.
Pertanto, in assenza di specifiche indicazioni nell’atto di compravendita, il beneficio
viene automaticamente trasferito all’acquirente dell’immobile.
Per stabilire chi può fruire della quota di detrazione relativa a un anno, occorre
individuare il soggetto che possedeva l’immobile al 31 dicembre di quell’anno.
Analogamente, in caso di decesso dell’avente diritto, la detrazione non fruita in tutto o in parte, è
trasferita, per i rimanenti periodi d’imposta, esclusivamente all’erede o agli eredi che
mantengano la “detenzione materiale e diretta dell’immobile”.
Quindi, nello specifico, chi vende un’unità immobiliare in un condominio che ha fatto eseguire lavori oggetto di detrazione fiscale, può decidere di continuare a utilizzare tale credito senza far trasferire la fruizione del credito residuo all’acquirente.
In tale circostanza il venditore, al rogito, dovrà avere cura di indicare nell’atto di compravendita che intende riservarsi il diritto alla detrazione; in difetto, come sopra precisato, il diritto passerà automaticamente al nuovo acquirente.
A completamento della partita, l’Amministratore all’interno dell’adempimento connesso alla Dichiarazione dei Redditi Precompilata – nella comunicazione all’agenzia delle Entrate, di cui all’articolo 2 del decreto Dm 1° dicembre 2016 – provvederà a segnalare in nuovo codice fiscale per l’individuazione del nuovo proprietario, beneficiario della detrazione fiscale residuale.
Resta inteso che per consentire all’Amministratore di effettuare la segnalazione di cui sopra, il nuovo proprietario dovrà segnalare il nominativo e codice fiscale del nuovo titolare/i del diritto alla fruizione della detrazione, tramite apposita e formale dichiarazione sottoscritta.
Cesenatico, lì 01/12/2017
Clicca sul Link:
Comunicazione Anagrafe Tributaria
Cliccare sul link: Affitto casa, novità 2016
Ernesto, condòmino maldestro
Ernesto, è un condòmino insofferente delle regole di quieto vivere e del rispetto altrui; è proprio un condomino maldestro, in quanto:
• usa gli spazi comuni come fossero una sua esclusiva proprietà: il cortile non è un garage privato, le auto, i motori e le biciclette vi possono sostare solo nel rispetto delle decisioni assunte dall’Assemblea;
• lascia spesso e volentieri oggetti personali e talvolta anche ingombranti, negli spazi comuni che, in realtà, vanno mantenuti costantemente liberi e fruibili da tutti i Condòmini;
• per comodità lascia il sacchetto di pattume nel corridoio, inondando lo stesso di sgradevoli odori e, spesso, anche perdite di liquidi;
• non rispetta gli orari di riposo stabiliti in sede di Assemblea/Regolamento, impedendo ai restanti Condòmini di fruire con tranquillità dei momenti di relax;
• inoltre ascolta televisione e musica ad alto volume a tutte le ore;
• per fare lavori nel suo appartamento, usa attrezzi rumorosi anche negli orari di rispetto del riposo di cui detto sopra;
• ha delle piante e vasi sul balcone, posizionati in modo precario, che innaffia senza alcun ritegno, facendo gocciolare l’acqua nei piani sottostanti ed esponendo i restanti Condòmini al rischio di essere investiti da cadute di tali oggetti;
• dato che ha un cane, non lo tiene al guinzaglio con la museruola quando transita nel condominio, spesso va in ascensore con il cane, disattendendo del tutto al divieto ed esponendo gli altri Condòmini, i bambini in particolare, al rischio di essere infastiditi, o peggio, dall’animale;
• gli capita di appoggiare la bicicletta alla parete condominiale, lasciando, soventemente il segno di tale passaggio;
• ultimamente ha fatto delle modifiche estetiche alla sua proprietà senza richiedere il preventivo assenso da parte dell’Assemblea.
Insomma: Ernesto è proprio un Condòmino maldestro !!!!
E tu che Condomino sei ???
Vivere in condominio richiede rispetto verso i restanti Condòmini, evitare di mettere in atto comportamenti che non si gradirebbe venissero rivolti nei nostri confronti; vivere civilmente per essere ricambiato con altrettanta correttezza.
Clicca sul Link per ingrandire: Garanzia decennale
INSTALLAZIONE DEI SISTEMI DI ANCORAGGIO.
RISPOSTA DEL MINISTERO DEL LAVORO SULL’APPLICAZIONE DELLA NUOVA DELIBERAZIONE DELLA GIUNTA REGIONALE.
Cliccare sul link: 2015-11-11 Linee Vita (edilizia libera)
Si forniscono, di seguito, alcune indicazioni circa la recente normativa regionale relativa alla prevenzione delle caduta dall’alto nei lavori in quota; normativa che introduce l’obbligo di installare dei dispositivi permanenti di ancoraggio sulle coperture e pareti dei fabbricati, alla scopo “di ridurre i rischi di infortunio in occasione di accesso, transito ed esecuzione di lavori futuri”.
In particolare la normativa in argomento può essere così come segue riassunta:
In Emilia Romagna è entrata in vigore il 31 gennaio 2015 l’applicazione delle norme regionali sull’obbligo di installazione di linee-vita e dispositivi di ancoraggio sulle coperture e sulle pareti degli edifici.
L’entrata in vigore di queste stringenti norme in materia di sicurezza sul lavoro è derivata dalla legge regionale 2/2009 “Tutela e sicurezza del lavoro nei cantieri edili e di ingegneria civile” e dalla legge regionale finanziaria n. 17 del 18 luglio 2014.
L’obiettivo dichiarato è quello di ridurre il rischio di infortuni derivanti da cadute dall’alto durante i lavori di manutenzione ed esecuzione di interventi di varia natura.
L’installazione di sistemi anticaduta su ristrutturazioni ed edifici di nuova costruzione è un obbligo riconosciuto in numerose regioni italiane e sollecitato a livello nazionale dal D.Lgs. 81/2008 (Testo Unico per la Sicurezza sul Lavoro).
Gli utilizzatori sono i principali soggetti esposti al rischio di caduta e tenuti per questo a richiedere la documentazione delle linee-vita prima di accedere alla copertura del fabbricato, verificando che la data dell’ultima revisione effettuata non sia superiore a un anno e controllando al tempo stesso di persona, la corrispondenza e l’integrità delle linee-vita.
Successivamente all’installazione di una linea-vita si dovrà procedere periodicamente alla revisione del sistema tramite personale competente che, a sua volta, è richiesto sempre all’installazione, prima della messa in servizio del sistema linea-vita e, successivamente, “almeno una volta all’anno, se in regolare servizio; o prima del riutilizzo se non usate per lunghi periodi” (UNI EN 11158, art. 9.1.6). Si rende inoltre obbligatoria un’ispezione, prima di procedere a un ulteriore uso, in seguito ad un incidente.
Per quanto riguarda i risvolti della normativa in argomento sui condomini, le indicazioni che è dato trarre dagli organi di informazione e dalle Associazioni di Categoria, nonchè da riviste e pubblicazioni in merito, possono essere enunciati come di seguito:
Il tema è di rilevante importanza in quanto la normativa è tale da consigliare, fortemente, l’adozione da parte dei condomini delle misure di sicurezza per i lavori in quota (Linee-vita e sistemi anticaduta a Norma UNI EN 795). Con il D.Lgs. n. 626/94 (circolare n. 28 del 5 Marzo 1997) il Ministero del Lavoro e della Previdenza sociale hanno sancito che il Datore di Lavoro nei condomini, ai fini dell’applicazione degli obblighi attualmente previsti, va individuato nella persona dell’Amministratore condominiale pro-tempore. Tale figura giuridica, quindi, in qualità di “datore di lavoro” nonché “committente”, è di fatto il responsabile civile e penale degli eventi accaduti in seguito ad un infortunio sul lavoro. Qualora si verificasse un incidente ad un operatore in altezza sul tetto o in parete del condominio, o venisse provocato un danno a terzi, le indagini del giudice civile o penale saranno volte a verificare se ogni misura di sicurezza sia stata rispettata da parte di tutti i soggetti coinvolti, tra cui il condominio committente nella figura dell’Amministratore. In caso di omissioni, verrà inevitabilmente riconosciuta la responsabilità civile del condominio (risarcimento del danno nei confronti del lavoratore e/o azione di surroga da parte dell’Inail), nonché la responsabilità penale in capo all’Amministratore, il quale potrebbe vedersi indagato per concorso nel reato di lesioni personali colpose o, nella peggiore delle ipotesi, per omicidio colposo con violazione delle norme sulla prevenzione degli infortuni sul lavoro.
L’Amministratore di condominio, in assenza di protezioni per chi accede al tetto del condominio, nei casi in cui non sia possibile attuare misure di “protezione-collettiva” (parapetti, ponteggio, cestelli elevatori ) per i lavori in quota, è obbligato a garantire la sicurezza dei lavoratori, che siano essi autonomi o dipendenti, attraverso l’adozione di misure di “protezione-individuale”, quali sistemi anticaduta di linea-vita; qualora non si possano effettuare i lavori in sicurezza, deve proibire l’accesso al tetto dell’edificio a chiunque senza deroghe.
Da quanto precisato deriva la necessità per l’Amministratore di condominio, previa congrua informazione all’Assemblea circa le responsabilità connesse ai rischi di cui detto sopra, di dotare gli edifici con sistemi anticaduta di linee-vita, al fine di consentire, a chi accede al tetto del condominio, il transito e l’esecuzione di interventi in sicurezza (antennista, spazzacamino, lattoniere, muratore…), per i quali l’adozione di misure di protezione-collettiva non trova giustificazione.
In caso di lavori pluriennali (ad esempio, realizzati a cavallo di due anni), è possibile accedere alla detrazione fino a quando non si raggiunge il tetto massimo di spesa agevolabile. In altri termini, è possibile effettuare i lavori e sostenere le relative spese in più anni, a condizione di rimanere nei limiti del massimale, attualmente fissato a 96mila euro. Le spese sono detraibili secondo il principio di cassa; in pratica, nella dichiarazione per il 2014, si potranno detrarre soltanto le spese sostenute in quell’anno.
Occorre far riferimento sia ai regolamenti comunali che a al regolamento di condominio se esistente e verificarne le regole ed i divieti, per il condizionatore anche in relazione al livello di emissioni sonore eventualmente emesse dall’apparecchiatura da installare.
I valori proporzionali dei vari piani o porzioni di piano possono essere riveduti o modificati, anche nell’interesse di un solo condomino, nei seguenti casi:
1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;
2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione parziale o di innovazioni di bassa portata, è notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano.
Si, infatti chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.
Quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.
Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.
Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne.
No, il condomino non può, rinunziando al diritto sulle cose anzidette, sottrarsi al contributo nelle spese per la loro conservazione.
Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:
1) tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune;
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.
Si parla di regolamento contrattuale quando questo contiene delle clausole che impongono limitazioni ai diritti dei singoli condomini sulle loro proprietà individuali oppure estendono o comprimono i diritti o i doveri di singoli condomini sulle parti comuni; questo regolamento va approvato (e quindi anche modificato) all’unanimità dei condomini e deve essere allegato in tutti gli atti di compravendita delle singole unità immobiliari nonché accettato espressamente dall’acquirente.
No, l’adozione del regolamento diventa obbligatoria solo se i condomini sono più di 10.
No, all’amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea.
In linea di massima no, salvo il caso in cui uno dei condomini vada a ledere i diritti degli altri proprietari.
Secondo la prevalente giurisprudenza di legittimità che negli ultimi anni si e’ venuta formando, l’obbligo del condòmino nei confronti del condominio di pagare i contributi per le spese di manutenzione delle parti comuni dell’edificio deriva non dalla preventiva approvazione della spesa e dalla ripartizione della stessa, atteso il carattere meramente dichiarativo di tali delibere, ma dal momento in cui sia sorta la necessita’ della spesa ovvero la concreta attuazione dell’attività di manutenzione e quindi per effetto dell’attività gestionale concretamente compiuta e non per effetto dell’autorizzazione accordata all’amministrazione per il compimento di una determinata attività di gestione, (cfr. tra le altre Cass. 12013/2004; 6323/2003; 4393/1997.
Una sostanziale importante conferma di questo indirizzo viene da ultimo dalla sentenza Cass.9 settembre 2008 n.23345 nonché dalla sent. Cass.9 novembre 2009 n.23686.
Tenuto conto del disposto dell’art.2 Cost., per il quale la Repubblica tutela il cittadino sia come singolo sia nelle formazioni sociali dove si svolge la sua personalità, deve ritenersi che il divieto di detenere animali sia affetto da nullità.
Si tratta, del resto, di un diritto che gode da quasi venti anni di un esplicito e impegnativo riconoscimento normativo, in forza dell’art. 1, legge n. 281/1991, secondo cui: “Lo Stato promuove e disciplina la tutela degli animali di affezione, condanna gli atti di crudeltà contro di essi, i maltrattamenti e il loro abbandono, al fine di favorire la corretta convivenza tra uomo e animale e di tutelare la salute pubblica e l’ambiente”.
Diverso è il discorso sulle immissioni di rumori originati dal latrare dei cani.
Premesso che nella vita in condominio, non può prescindersi da una fisiologica quota di sacrificio della propria tranquillità, va però sottolineato che l’intollerabilità delle immissioni di rumore sarà sanzionabile quando, avuto riguardo alla situazione concreta, le immissioni stesse eccedano dal criterio di c.d. “normalità dell’uso” per sconfinare nell’abuso delle proprie facoltà proprietarie, con compressione dei diritti altrui.
Ove tuttavia non si ravvisi un apprezzabile pregiudizio nell’utilizzo delle parti comuni, l’amministratore non sarà legittimato ad intervenire.
Nel caso dei rumori notturni non sembra che sia compromesso il godimento delle parti comuni, atteso che i rumori notturni disturbano la quiete e il riposo delle persone da un appartamento all’altro.
In altri termini le immissioni di rumore coinvolgono esclusivamente unità immobiliari esclusive, con ciò escludendo una legittimazione dell’amministratore ad intervenire, sia sotto il profilo della turbativa delle facoltà proprietarie, sia sotto il profilo della tutela del diritto alla salute personale.
L’art.1136 co.4 cod.civ. stabilisce che “Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell’amministratore … devono essere sempre prese con la maggioranza stabilita dal secondo comma”, ossia una maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno metà del valore dell’edificio (501 mm).
No, nel momento in cui accetta l’incarico l’amministratore deve indicare il suo compenso, diversamente la nomina è nulla.
No, la nomina dell’amministratore è necessaria quando ci sono più di otto condomini.
Secondo un indirizzo giurisprudenziale oggi prevalente, il balcone aggettante viene ritenuto accessorio dell’appartamento, con esclusione di ogni natura condominiale se non nel caso in cui il balcone o suoi singoli componenti costituiscano motivo ornamentale di particolare rilievo sul prospetto architettonico dell’edificio.
A parte quest’unica eccezione il balcone viene quindi considerato come una parte dell’appartamento cui offre utilità esclusiva.
I frontalini dei balconi aggettanti sono dunque da ritenersi, per indirizzo giurisprudenziale ormai consolidato, di esclusiva proprietà del titolare del balcone medesimo. Analogo discorso deve farsi per i parapetti e il sottobalcone
Questo tipo di balcone non può definirsi “aggettante”, I balconi in questione rientrano invece nella categoria dei balconi a castello, che è quella tipologia di balcone che non sporge rispetto alla facciata dello stabile, ma è posto all’interno del perimetro esterno dell’edificio, inserito nella sua struttura portante e non si protende autonomo nel vuoto.
Per questo tipo di balcone le spese per il rifacimento del parapetto in muratura dovranno essere poste a carico di tutti i condomini ai sensi dell’art. 1123, primo comma, c.c. poiché esso fa parte integrante della facciata dell’edificio.
Quanto al sottobalcone, nella tipologia del balcone incassato esso viene considerato alla stessa stregua dei solai, sicchè la spesa relativa deve essere sostenuta da ciascuno dei proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti in ragione della metà (art. 1125 cod. civ.): infatti, la conformazione del balcone incassato fa sì che esso funga, contemporaneamente, da sostegno del piano superiore e da copertura del piano inferiore (Cass. 21 gennaio 2000 n. 637).